烈火烹油的房地产业:销售规模居高不下 潜藏三大隐疾

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  • 来源:福建农林大学教务管理系统_潍坊学院教务处_哈尔滨工程大学教务处
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标题:销售规模居高不下,烈火烹油的房地产行业潜藏三大隐疾

国家统计局数据显示,前10月全国商品房销售面积133251万平方米,同比增长0.1%;商品房销售额124417亿元,增长7.3%,增速加快0.2个百分点。

如果不出意外,中国的商品房销售金额将在2019年突破15万亿,刷新历史新高。数据,再一次让悲观者失望,让乐观者狂欢——历经十余载,中国房地产依然上演着不落幕的盛宴。

但一叶落而知秋,繁盛之下,大多数房地产行业的从业者,已经在2019年感受到凉意阵阵,他们会说,这是艰难的一年。

企业一方面需要进一步保证周转和规模扩张,另一方面,则不得不面临盛宴背后的一地鸡毛,风控失效、管理缺位、硕鼠盛行、品质下滑,潜藏的问题在严峻的市场竞争格局之下悄然暴露。

在这个新旧换档的时代,以往的经验正在逐步开始不适用于未来的发展,而暴露的问题也正成为许多企业前行中的绊脚石。

隐疾之一:绩效导向之下“品控”沦为口号

今年10月,一直在地产圈加速扩张的美的置业(03990.HK),爆出了近年最惨重的房地产开发伤亡事故。

根据贵阳市观山湖区人民政府新闻办公室消息,观山湖区美的置业广场一施工地下停车场于2019年10月28日16:21许发生垮塌事件。截至10月29日3:00,10名失联人员已全部找到,其中8人死亡,2人受伤。

一时间,美的置业震动整个地产圈,市场一片哗然。但事实上,美的广场坍塌事故,仅是房地产施工环节伤亡事故的一个缩影。过去两年,因为很多地产公司因为高速发展需求,质量事故多次发生。

今年年初,金地集团(600383.SH)连续发生两起安全事故。武汉市城乡建设局官网3月13日发布的通知显示,位于硚口区古田二路(古田桥西)的金地悦江项目发生一起事故,造成1人死亡。一周之后,江苏省住建厅披露,金地集团在苏州高新区发生一起高处坠落生产安全事故,致1人死亡。

“最近两年地产的规模扩张让很多地产商都忽视了产品打造,很多新产品质量甚至没有之前好,其他行业的产品是一代代升级,可是地产行业的产品却出现很多降级。”一位上市房企高管这样向记者评价如今的工程质量。

即便是龙头房企万科(000002.SZ),也在近年来相继发生质量事故。2018年12月,上海市闵行区七宝镇新龙路、号文路附近一在建工地发生塌方事故。根据上海市闵行区政府公布的消息,发生事故工地施工方为上海建工七建集团,事故主要为泥土滑坡,造成的塌方面积达200平方米,3名工人被压。发生事故的工地为万科和金地集团联合开发的七宝生态园项目。经官方确认,事故中3名被压的建筑工人全部死亡。

2019年8月,中骏置业(01966.HK)位于江西南昌东新乡汇仁大道以南的中骏雍景湾项目之间地下室车库顶板局部塌陷,不过万幸的是并无人员伤亡。

事实上,很多房企为了追求高周转,对于每个项目都有严格的施工节点限制,不过因为工程方差异,实际上很难做到质量的统一性。另外,为了控制成本,很多房企在施工环节同样偷工减料。让人遗憾的是,很多房企并未认真重视这类问题。对于一些房企而言,一个安全事故,可能赔付不到百万,可是延误工期,可能更影响项目的销售节点。

“我们接触过很多跳槽的候选人,他们有些离开一家公司的核心原因就是觉得内心愧疚,工程质量做得太差,不愿意在这类公司工作,最终选择跳槽。”一家地产猎头合伙人告诉第一财经记者。

不仅是安全问题,高周转下质量问题同样让房地产行业失去信用。

2018年6月,龙湖集团(00960.HK)北京长城源著因为精装修问题引发业主维权,这个曾经的“豪宅专家”,在过去一年多次陷入质量维权困局。

2018年在成都,更是出现了业主集体维权行动,几百名业主出现在成都房管局门口进行维权,主要原因就是因为质量问题。彼时,包括中国海外发展(00688.HK)、华润置地(01109.HK)等老牌地产商均遭到业主控诉。

“对于地产商发展而言,通常有两个杠杆。一个是财务杠杆,一个是经营杠杆,在财务杠杆达到一定程度以后,地产商都开始通过增加经营杠杆来进一步发展自己的规模。”北京贝塔咨询中心合伙人、中国社科院国家金融与发展实验室特聘研究员杜丽虹告诉记者。

对于经营杠杆而言,很重要的就是加快周转,即提升施工进度以与销售进度相匹配,以实现资金的更快回流。因此,许多房企都将快速开发快速周转奉为制胜宝典之一。不过,快速周转背后的质量把控,显然让疯狂发展的房企面临挑战。

隐疾之二:高薪仍难杜绝硕鼠贪婪

房地产高增长之后,从业者的薪资也水涨船高,成为目前中国所有行业中薪酬领先的行业。猎聘网统计数据,地产人求职或跳槽的普遍期望涨薪在30%左右,而各行业平均期望值一般在增长15%左右。

“很多工作8年-10年的地产从业人员都可以到总监级别,一般薪资80万-100万。”一位上市房企人力负责人告诉记者。相比今年比较火爆的芯片行业,做硬件因为变现速度慢,工作十年平均收入在50万左右。

可以说,高周转的房企在这一轮扩张中,对于人才需求巨大,而市场供给有限,因而导致人力资本市场价格飙升。

以万科为例,2016年、2017年、2018年的支付给职工以及给职工支付的现金分别为66亿、92亿、141亿,同比增幅分别为39%、53%。华夏幸福(600340.SH)上述3年数据分别为46亿、82亿、122亿,同比增幅分别为104%、48%。而阳光城(000671.SZ)分别为7亿、13亿、28亿,同比增幅分别为85%、115%。

同期,企业营收水平的增长幅度,其实是落后于薪酬支出的。比如万科,2016年、2017年、2018年营业收入为为2404亿、2428亿、2976亿,同比增幅1%、22%。华夏幸福2016年、2017年、2018年营业收入为538亿、596亿、837亿,同比增幅分别为10%、55%。而阳光城上述数据为195亿、331亿、564亿,同比增幅为69%、70%。

三家不同规模的房企,均呈现了相似的境况,即薪酬支付涨幅高于同期营收的涨幅。

“最近几年的人力资本价格上涨,很大程度来源于闽系公司的扩张和疯狂挖人,开出比市场高一倍甚至2倍的价格,用人也比较粗放,因而让行业整体人力资本价格上升。”一位地产高管告诉记者。

“我曾经有一个下属,先后跳槽到几家高速发展的公司,每段职业经历可能也就一年,但是每次都可以提高薪酬和职级,现在已经在一家TOP20公司做条线负责人。”一位TOP10房企策划总告诉记者。

显然,过去几年对于很多地产人而言无疑是“黄金时代”,只要你愿意频繁跳槽,几乎都可以带来薪资的倍增。

泰禾集团(000732.SZ)董事长黄其森曾对外表示:“企业过千亿听着牛,实际上就是原来的百亿企业,也就是通胀起来的。都是粗放的野蛮生长,大家拔高了自己。大家说房地产有泡沫,我说最大的泡沫就是人才,动不动薪酬上千万。”

高薪养廉,寄托着老板们的殷切期望,但欲豁难填,高薪的房地产行业中,却是腐败横生,硕鼠遍地。

美的置业安全事故发生不久前,这家公司刚刚进行了一次反腐。今年10月,美的置业风险控制公众号发布一则反腐处理情况,其中公司6人被当地公安机关采取刑事强制措施,其中主要责任人代某、欧阳某某目前已被司法机关依法批准逮捕。

兰德咨询总裁宋延庆认为,房地产开发共有116个可能的寻租点。寻租者除各级政府、建设、规划、房屋管理、土地管理、审计税务等部门外,还包括银行、房企内部,甚至包括个体经营承包者、居民等。

可以说,巨大的寻租空间,让这个市场的贪腐现象屡禁不止。今年8月,万达集团召开全集团廉洁自律警示教育大会,并公布《关于对王焱斌等人移交司法的审计通报》。万达决定对王焱斌、密丽娜、付斌、张新亮四人予以解除劳动关系,录入集团除名查询系统,并移交司法。

“很多时候地产公司也会选择息事宁人,我们当时帮一位营销总操作跳槽,这个营销总在上家就被审计出有各类问题,但是最后这个营销总的领导看在多年的情分上,背调环节并未透露,最终让这个营销总顺利跳槽。”一位猎头顾问透露,“大家都不想惹事。”

朗诗地产(00106.HK)董事长田明认为,地产这个行业赚钱太容易,不明不白就赚钱,并且地产行业没有受人尊重的公司。原因有两点:第一是这个行业赚钱太容易,不明不白的赚钱,不要什么本事也能赚钱。第二点是这个行业不规范,违法乱纪的事情经常出现,社会上的不公、腐败经常跟这个行业挂钩。社会大众为什么要喜欢一个不规范的、暴利的行业呢。

隐疾之三:速度追逐之下的风控失效

天下功夫唯快不破,房地产行业里许多企业用自己的方式证明了快速扩张给企业规模带来的好处。

不断放大杠杆去追求规模效应,在过去很长一段时间里,都是房地产企业的一致选择。但高速行车,失控的风险如影随形。

人民法院公告网数据显示,截止11月26日,2019年房地产破产公司已增至455家。从数据看,目前依旧是大量小微房企面临破产,不过,也有部分中型公司因为发展不善,而相继出现问题。

今年10月,三盛宏业集团的董事长陈建铭现场洒泪图片在朋友圈疯传,原因来自三盛宏业集团难以向员工兑现公司理财。

这家成立于1993年的地产商,连续15年位于中国地产百强。2018年,三盛宏业被中指院评为百强房企第54位。克而瑞数据显示,2019年上半年,三盛宏业以94.5亿元的销售额位列操盘金额榜第98位。

第一财经记者获悉,目前三盛宏业正在和部分头部公司谈判,预计未来还是将出售项目,以处理此前带来的问题。

今年地产圈最大的爆雷则是银亿。今年6月,因为资金出现问题,银亿出现债务违约,已于6月14日向宁波法院申请破产重整。

这家公司在2016年销售收入曾达到652亿元,总资产近800亿元。2016年,银亿先后收购了美国ARC、日本艾礼富和比利时邦奇等制造业企业,兼并重组金额达123.25亿元,领跑浙江百强民企。2018年,受累于汽车市场下滑,银亿的企业零部件制造生意并未带来预期的高收益。数据显示,2018年银亿实现营收89.70亿元,同比下降29.39%;实现归母净利润-5.73亿元,同比暴跌135.81%。

今年以来,包括华侨城(000069.SZ)、阳光100中国(02608.HK)、上置集团(01207.HK)、粤泰股份(600393.SH)、泰禾集团等地产商均选择出售项目股权,进而实现回血。

梳理这些公司不难发现,大部分公司均是此前因为较高的财务杠杆进行推动发展,而一旦融资紧张之后,缺乏其他综合能力,因而导致这一轮的经营阵痛。

弘阳集团总裁蒋达强认为,行业聚集度越来越高,固化越来越强,但这不意味着一成不变,总有掉队的。房地产行业冲规模的窗口期,已经到了最后一两年,未来就关门了。

时代洪流,很多地产商在正确的时间搭上了时代快车,继而快速发展。不过,在时代浪潮下,这个有着鲜明时代特色的行业正在逐渐面临退潮过后的种种问题。无论是人才匮乏,还是机制建立,这些拥有较大规模的地产商,在管理方面还远不及其他成熟行业。

而未来的行业进入更加平稳发展,将是对房企精细化管理提出更高的考验。

旭辉控股集团(00884.HK)董事长林中认为,从行业来看,房地产已经过了从过去的外延式的增长,已经转向到内涵式的增长。未来的增长更多靠的是我们经营效率的提高,更多靠的是成本的投入,而不是靠过去更多的加杠杆方式。

“早期粗放,是因为这个行业有太多的空间,未来艰难时代,如果不能做好高质量的增长,精细化的增长,我们就不会很困难。过去能快速扩大规模,到未来规模增长速度逐步的变慢的时代。”林中说。

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